आईएफएमएस क्या है
आईएफएमएस अपार्टमेंट सौंपने के समय बिल्डरों द्वारा ली गई सिक्योरिटी मनी है। इस सुरक्षा राशि का उपयोग बिल्डर द्वारा उस स्थिति में किया जाता है जब अपार्टमेंट मालिक मासिक सामान्य क्षेत्र एमए का भुगतान करने में असमर्थ होता है। यह आईएफएमएस पैसा बिल्डर के पास तब तक रखा जाना है जब तक कि वह संबंधित ग्रुप हाउसिंग कॉम्प्लेक्स यानी संबंधित ग्रुप हाउसिंग में 60% अपार्टमेंट के अधिभोग तक रखरखाव नहीं करता है। कानून के अनुसार, आईएफएमएस का पैसा एसोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स (एओए) को सौंपा जाना है क्योंकि देश के कानून के अनुसार, एक एओए, संबंधित समूह आवास में 60% से अधिक की अधिभोग होने पर समूह आवास के सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं को बनाए रखने के लिए अधिकृत निकाय है। हालांकि, यूपी अपार्टमेंट अधिनियम होने के बावजूद, न तो अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन का गठन आसान है और न ही सामान्य क्षेत्रों की सुविधाओं को सौंपना और आईएफएमएस निर्दोष अपार्टमेंट मालिकों के लिए आसान है। यह ARTICAL इन अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशनों के लिए सहायक होगा, जिन्होंने सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं का हैंडओवर ले लिया है, लेकिन फिर भी प्रमोटर आईएफएमएस और डूबते फंड को नहीं सौंप रहा है।
Uttar Pradesh Apartment Act की धारा 3 की उप-धारा (D) के तहत ‘अपार्टमेंट मालिक’ की परिभाषा
उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट अधिनियम की धारा 3 की उप-धारा (D) के तहत ‘अपार्टमेंट मालिक’ की परिभाषा के अनुसार, एक अपार्टमेंट मालिक में उस भूमि का leaseholder शामिल है जिस पर ऐसे अपार्टमेंट वाली इमारत का निर्माण किया गया है, जहां ऐसी भूमि का पट्टा 30 साल या उससे अधिक की अवधि के लिए है। इस परिभाषा के अनुसार, नोएडा, ग्रेटर नोएडा जैसे शहरों में ग्रुप हाउसिंग के प्रमोटर यानी जिन शहरों में प्रमोटरों को लीज पर जमीन दी जाती है, वे भी अपार्टमेंट मालिक हैं।
यूपी अपार्टमेंट अधिनियम की धारा 3 की उप-धारा (J) के अनुसार, सामान्य व्यय का अर्थ है, अन्य बातों के अलावा, यूपी अपार्टमेंट अधिनियम के प्रावधानों द्वारा या उप-नियमों द्वारा सामान्य व्यय के रूप में घोषित या अपार्टमेंट मालिकों के संघ द्वारा सहमति से व्यय। ‘सामान्य व्यय’ की परिभाषा का उपयोग करके एओए सदस्यों की एक आम सभा की बैठक बुला सकता है और बिल्डर के पास लंबित आईएफएमएस को सामान्य व्यय के रूप में घोषित कर सकता है और इसे प्रमोटर के खिलाफ बकाया घोषित कर सकता है।
कानून और यूपी अपार्टमेंट अधिनियम के अनुसार, प्रमोटर अनसोल्ड अपार्टमेंट का मालिक है और ऐसे अपार्टमेंट के खिलाफ सामान्य क्षेत्रों और सुविधाओं की रखरखाव लागत को आनुपातिक रूप से साझा करने के लिए उत्तरदायी है। अपार्टमेंट ओनर ्स एसोसिएशन ने अपनी आम सभा की बैठक में अपार्टमेंट ओनर, कॉमन एक्सपेंडिचर और बिना बिके फ्लैटों के खिलाफ रखरखाव लागत साझा करने के लिए प्रमोटर की देयता की परिभाषा को पढ़ने के बाद, प्रोमो के अनसोल्ड अपार्टमेंट के खिलाफ चार्ज बनाने का पूरा अधिकार है।
रिकवरी के क्या हैं नियम
एक बार एक आम सभा की बैठक के माध्यम से आईएफएमएस और सिंकिंग फंड को प्रमोटर के अनसोल्ड अपार्टमेंट के लिए चार्ज किए जाने वाले सामान्य व्यय के रूप में घोषित किया जाता है, तो यूपी अपार्टमेंट अधिनियम की धारा 20 के अनुसार, सरकारी करों और अपार्टमेंट के पहले बंधक पर भुगतान न की गई सभी राशियों को छोड़कर अन्य सभी शुल्कों से पहले ऐसे अपार्टमेंट पर शुल्क लगाया जाएगा।
प्रवर्तक के बिना बिके मकानों पर धारा 20 (1) के अनुसार प्रभार सृजित करने के बाद एओए को धारा 20 (2) के तहत सक्षम प्राधिकारी से संपर्क करना चाहिए और प्रवर्तक से आईएफएमएस (अब प्रभार) राशि की वसूली का अनुरोध करना चाहिए। जब भी कोई एओए 20(2) के तहत कार्रवाई कर रहा होता है तो उसे शिप्रा सृष्टि अपार्टमेंट बनाम उत्तर प्रदेश राज्य के मामले में माननीय उच्च न्यायालय के निर्णय का उल्लेख करने की भी आवश्यकता होती है जिसमें प्रमोटर के खिलाफ तीन महीने के भीतर कार्रवाई करने का अनुरोध किया जाता है। सक्षम प्राधिकारी करेगा
यदि जिला मजिस्ट्रेट/कलेक्टर द्वारा वसूली प्रशस्ति पत्र/प्रमाण-पत्र का सम्मान नहीं किया जा रहा है, तो एक संघ माननीय उच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटा सकता है और वसूली प्रशस्ति पत्र को लागू करने के लिए कलेक्टर के वैधानिक कर्तव्य को लागू करने के लिए कलेक्टर के खिलाफ परमादेश की रिट के लिए प्रार्थना कर सकता है।
AOA द्वारा बिल्डर से आईएफएमएस और सिंकिंग फंड की वसूली के लिए आवश्यक कदमों के लिए निम्नलिखित कदमों की आवश्यकता होगी
1.संबंधित ग्रुप हाउसिंग में बिना बिके अपार्टमेंट/स्वतंत्र क्षेत्र/दुकानों की पहचान करें।
2.एसोसिएशन की आम सभा की बैठक बुलाएं जिसमें सामान्य व्यय और उनके लंबित रहने तथा वसूली उपायों का स्पष्ट एजेंडा हो।
3.जीबीएम में एक प्रस्ताव पारित करने के लिए आगे बढ़ें, जिसमें अवैतनिक आईएफएमएस और सिंकिंग फंड को प्रमोटर से भुगतान किए जाने वाले सामान्य व्यय के रूप में घोषित किया जाए और इसे प्रमोटर के अनसोल्ड अपार्टमेंट / दुकानों / स्वतंत्र क्षेत्र पर चार्ज किया जाए।
4.धारा 20(2) के अधीन सक्षम प्राधिकारी को आवेदन लिखिए।
5.सक्षम प्राधिकारी प्रमोटर के विरुद्ध निष्पादन योग्य जिला मजिस्ट्रेट/कलेक्टर को संबोधित वसूली प्रशस्ति पत्र जारी करेगा।
6.जिला कलेक्टर उत्तर प्रदेश राजस्व संहिता, 2006 और नियम, 2016 के तहत अपनी शक्तियों का प्रयोग करते हुए बिना बिके फ्लैटों की नीलामी करके प्रमोटर से आईएफएमएस और सिंकिंग फंड की वसूली करेगा और उसकी वसूली एओए के खाते में जमा करेगा।
7.सक्षम प्राधिकारी या जिला कलेक्टर द्वारा किसी भी प्रकार की देरी के मामले में, कोई भी व्यक्तिNउपर्युक्त प्रक्रिया का पालन एओए के गठन की तारीख से 12 महीने के बाद और बिल्डर/प्रमोटर को आईएफएमएस के भुगतान के लिए कई मांग नोटिस जारी करने के बाद ही किया जा सकता है।
8.एओए के गठन की तारीख से प्रमोटर से ब्याज की भी मांग की जानी चाहिए।