VOTING RIGHT OF SECOND CO -OWNER: ग्रुप हाउसिंग सोसाइटियों में हर चुनावी मौसम में मालिक और Co-Owners का मुद्दा चर्चे में होता है और समस्या होती है कि क्या Co-Owner चुनाव में उम्मीदवार के रूप में मतदान कर सकता है या खड़ा हो सकता है। मैंने Co-Owners के अधिकारों के बारे में पिछली कुछ तारीखों में निवासियों की अलग-अलग त्रुटिपूर्ण राय देखी है, इसलिए इस संक्षिप्त लेख में योगदान देने के बारे में सोचा।
सबसे पहले, आइए हम स्पष्ट करें कि एक अपार्टमेंट मालिक कौन है? यूपी अपार्टमेंट अधिनियम की धारा 8 के अनुसार, एक अपार्टमेंट मालिक वह व्यक्ति है जो अपार्टमेंट का मालिक है। एक व्यक्ति एक फ्लैट का मालिक बन जाता है जिस क्षण वह आवंटित अपार्टमेंट की ओर लंबित अंतिम पैसे का भुगतान करता है। पट्टा/बिक्री विलेख का पंजीकरण ownership के लिए सारहीन है।कानून के अनुसार, फ्लैट के मालिक के रूप में एक से अधिक व्यक्ति हो सकते हैं। जहां फ्लैट एक से अधिक व्यक्तियों के स्वामित्व(ownership) में है, ऐसा प्रत्येक व्यक्ति अविभाजित हितों वाले फ्लैट का समान मालिक बन जाता है। सभी मालिकों के पास समान अधिकार हैं, न तो कम और न ही अधिक जिनके नाम का उल्लेख बिल्डर-बायर समझौते या लीज डीड में पहले या बाद में किया गया है।
24 अगस्त 1976 को श्रीराम पसरीचा बनाम जगन्नाथ और अन्य के फैसले में भारत के सर्वोच्च न्यायालय ने समकक्ष उद्धरण: 1976 एआईआर 2335, 1977 एससीआर (1) 395 (https://indiankanoon.org/doc/942903/ पर उपलब्ध) में लगातार दोहराया है कि न्यायिक रूप से यह कहना सही नहीं है कि किसी संपत्ति का सह-मालिक उसका मालिक नहीं है। वह दूसरों (मालिक / सह-मालिक) के साथ संयुक्त संपत्ति के हर हिस्से का मालिक है और यह नहीं कहा जा सकता है कि वह संपत्ति का केवल एक हिस्सा-मालिक या आंशिक मालिक है।
इसके अलावा, इलाहाबाद उच्च न्यायालय ने डिजाइनआर्क के प्रसिद्ध मामले में व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए अपार्टमेंट मालिक की परिभाषा को बढ़ाया है। अदालत ने अपार्टमेंट मालिक की परिभाषा में ‘पति या पत्नी और बच्चों और मालिक के ‘वैध किरायेदार’ को भी शामिल किया है। इसका मतलब यह है कि भले ही पति या पत्नी या बच्चों का नाम लीज/सेल/हैंडओवर डीड में नहीं है, तब भी उन्हें फ्लैट का मालिक माना जाता है। अपार्टमेंट मालिक की इतनी व्यापक परिभाषा माननीय हाई कोर्ट द्वारा दी गई है।
हमें पता होना चाहिए कि समूह आवास में अपार्टमेंट खरीदने वाले सभी व्यक्ति अपार्टमेंट मालिकों के संघ के स्वचालित सदस्य हैं। इसलिए, फ्लैट के मालिकों की संख्या के आधार पर एक फ्लैट से एक से अधिक सदस्य हो सकते हैं।
अगला और सबसे महत्वपूर्ण सवाल यह उठता है कि एक फ्लैट के उन कई सह-मालिकों में से किसे वोट देने और चुनाव के लिए अपनी उम्मीदवारी को आगे बढ़ाने का अधिकार होगा। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा तय कानून के अनुसार कोई भी सह-स्वामी अपना मत दे सकता है, लेकिन फिर यह निर्णय कैसे लिया जाए कि कौन सा सह-स्वामी मतदान करेगा और कौन सा सह-स्वामी एओए चुनाव में भाग ले सकता है? क्या यह एक सह-मालिक होगा जिसका नाम पहले हस्तांतरण विलेख (शीर्षक विलेख: सबलीज या बिक्री विलेख) में दिखाई देता है या निर्धारित किया जाएगा?
ऐसा प्रतीत होता है कि सांसदों ने ऐसी स्थिति का अनुमान लगाया है, ताकि परस्पर विरोधी विचारों को कम किया जा सके, अधिकांश राज्य ने एक अपार्टमेंट मालिकों के संघ के मामलों के प्रबंधन के लिए मॉडल उप-नियम तैयार किए हैं।यूपी अपार्टमेंट अधिनियम 2010 के तहत, राज्य सरकार द्वारा मॉडल उप-नियम बनाए गए हैं और यह चुनाव और मतदाताओं सहित अधिकांश मुद्दों का ध्यान रखता है। उप-कानून – 5 संयुक्त अपार्टमेंट मालिकों से संबंधित है और इस प्रकार प्रदान करता है:
उत्तर प्रदेश अपार्टमेंट अधिनियम 2010 और मॉडल उप-नियमों ने यह परिभाषित नहीं किया है कि शेयर प्रमाणपत्र क्या है या इसे जारी करने की प्रक्रिया क्या है। हालांकि, कानून का एक सामान्य सिद्धांत यह है कि क़ानून का कोई भी प्रावधान अनावश्यक नहीं छोड़ा जा सकता है। इस प्रकार, शेयर प्रमाण पत्र जारी करना एसोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स (एओए) के बोर्ड की जिम्मेदारी है जो अपने सदस्यों के लिए है। प्रत्येक एओए को सदस्यता देते समय अपने सदस्यों को एक शेयर प्रमाण पत्र जारी करना चाहिए और सदस्यता फॉर्म में, यह विशेष रूप से सह-मालिकों से पूछना चाहिए कि सह-मालिकों में से किसका नाम बिक्री/पट्टा विलेख के बावजूद शेयर प्रमाण पत्र में पहले स्थान पर रखा जाना चाहिए। एक बार शेयर प्रमाणपत्र जारी हो जाने के बाद सह-मालिकों के बीच पहला नाम रखने वाला व्यक्ति कानूनी रूप से एओए चुनाव में वोट डालने और उम्मीदवारी दाखिल करने के लिए पात्र होगा।
निष्कर्ष
प्रत्येक सह-मालिक के पास अपार्टमेंट/फ्लैट सहित संपत्ति में समान और अविभाजित अधिकार हैं और ऐसे संपत्ति अधिकारों के परिणामस्वरूप अधिकार हैं, भले ही उनका नाम शीर्षक/हस्तांतरण विलेख जैसे बिक्री विलेख, Lease Deed or Sub-Lease Deed में पहला या अंतिम स्थान हो।
उत्तर प्रदेश में प्रत्येक अपार्टमेंट ओनर्स एसोसिएशन (AOA) सदस्य अपार्टमेंट मालिकों / Co-Owners को सदस्यता देते समय शेयर प्रमाण पत्र जारी करने के लिए बाध्य और कर्तव्य है।
सदस्यता फॉर्म में सूचित करने के लिए कॉलम होना चाहिए
Co-Owners शेयर-सर्टिफिकेट में किसी भी सह-मालिक का नाम पहले स्थान पर रख सकते हैं, चाहे टाइटल/हस्तांतरण डीड कुछ भी हो।
शेयर-प्रमाण पत्र में पहला नाम रखने वाले सह-मालिक को वोट देने और बोर्ड चुनाव में अपनी उम्मीदवारी दाखिल करने का अधिकार होगा।
मतदान/उम्मीदवारी का अधिकार पंजीकृत हस्तांतरण विलेख के अनुसार पहले Co-Owner पर निर्भर नहीं है, बल्कि यह शेयर प्रमाण पत्र पर निर्भर है।